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博狗娱乐官网:深圳“二次房改”接轨“深莞惠经济圈”

时间:2019/1/5 10:46:05  作者:  来源:  查看:5  评论:0
内容摘要:  随着楼市调控的日渐趋严,深圳的资本市场中早已“暗流涌动”。  在“寸土寸金”的深圳,供不应求的市场对于许多房企而言一地难求。在这种大环境下,《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称“二次房改”)发布的方向调...
  随着楼市调控的日渐趋严,深圳的资本市场中早已“暗流涌动”。

  在“寸土寸金”的深圳,供不应求的市场对于许多房企而言一地难求。在这种大环境下,《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称“二次房改”)发布的方向调整是挽救深圳楼市的创新之举。

  2018年二次房改打开了深圳区域经济的新局面,专家认为此举甚至决定了深圳未来30年的经济生命线。

  事实上,为了顺应市场潮流,不少房企的业务已经开始逐步转型——由原来的开发型向经营型转变。以万科为例,2018年提出了“城乡建设和生活服务商”的企业发展战略,以多元化的方式开展房地产相关业务。

  在寸土寸金的深圳,随着“房住不炒”政策不动摇以及加大保障性住房建设供应,未来的人才安居房也将辐射到临深片区,带动深圳周边区域的经济发展,逐步形成“深莞惠经济圈”。

  “二次房改”

  随着2018年二次房改的颁布,深圳房地产业的发展开启了新的篇章。

  2018年6月5日,深圳市二次房改提出2018~2035年,深圳市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  此举将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类,占住房供应比例依次为40%、40%、20%。

  二次房改的颁布是为了调整深圳长期供不应求的市场关系。

  一位不愿具名的房企人士认为,目前,随着中国城镇化步入深水区,深圳房地产市场开始进入分化时代。“深圳市场面临地少人多客观现实,长期处于供不应求的状态,市场进入白热化竞争阶段,房企逐渐进入寡头时代。”

  “地少人多”的白热化竞争局面,也促使各大房企纷纷“转型。”——由原来的开发型向经营型转变。

  以盘踞当地的龙头企业万科为例,2018年万科也提出“城乡建设和生活服务商”的企业发展战略,以多元化的方式开展房地产相关业务。“深圳万科坚定城市配套服务商的发展模式,蓄力与发力于长租公寓、城中村整治运营、商业、产业办公、教育、度假、医养等多元业务。”万科相关负责人告诉记者。

  事实上也确实如此,目前,深圳在长租公寓方面已开业的门店数超20间,而在城中村综合治理上,玉田村、新围仔村等经过改造的城中村泊寓已满租。

  房企业务转型在即,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,二次房改的供求关系仍不能在短期内有效解决深圳的供需矛盾。“深圳房地产在今年的发展形势下,外部形势压力大,房地产内部也面临很多变化。”

  宋丁指出,“深圳与其他城市不同之处在于,人口增长特别快,资金聚集特别大,产业发展特别好,但土地严重匮乏,所以深圳房地产市场供需关系一直处于紧张状态。目前房价下跌只是政策管控的结果,但并不完全反映市场真实情况,这种政策与市场的博弈仍长期存在。”

  今年以来深圳房地产最大的变化,莫过于在二次房改后涉及保障性住房,公租房的建设。宋丁认为,将来的公租市场有很大的发展空间。“深圳市特别成立了一个人才安居集团来专门做保障性住房,其他房企也大规模参与保障性住房以及长租公寓的建设。”

  接轨区域经济圈

  事实上,深圳在加大城市更新公租房建设的同时,国家也在持续重申坚持“房住不炒”不动摇,这意味着楼市调控仍会持续。

  2018年12月底,中央经济工作会议提出,涉及房地产领域,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

  在落实“房住不炒”的同时,深圳还将因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  事实上,人才安居保障房的土地供应,源于“临深片区”。

  “因为深圳没有地,所以会从临深片区着手来开拓土地,以满足保障性住房的需要。”宋丁表示。

  人才安居保障房的土地供应在2018年10月得到落实,在此基础上也逐步打开“深莞惠经济圈”的新局面。

  2018年10月23日,东莞塘厦一宗占地3.9万平方米的商住地被深圳人才安居集团以总价18.84亿元竞得。该集团是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司,业内人士普遍认为这是深圳保障房落地东莞的标志。

  事实上,深圳人才保障性住房在东莞落地意在通过政策推动人才回流,形成以深圳为中心城市辐射带动周边地区经济发展的“深莞惠经济圈”。

  中国综合开发研究院常务副院长郭万达分析认为,“深莞惠经济圈”在制造业的实体经济中有很强的竞争优势,其中还包含着世界级的制造业产业群,而近年由于经济发展带来房价成本上涨等原因。导致了部分企业人才的流失。而深圳住房体系的改革有利于人才回流,“本来有一部分人才因房价过高被迫离开,现在由于二次房改租售并举的政策,可以有效解决人才住房问题,让人才回流‘深莞惠经济圈’从而推动经济圈的建设。”

  2018年4月23日,深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议召开。大会透露,在“深莞惠经济圈”合作机制上,将参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。试验区地区生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用。

  暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚认为,“深莞惠经济圈”是粤港澳大湾区下的城市经济圈,而其建设对深圳、东莞以及惠州的发展是非常有利的。“因为深圳地域面积小,“深莞惠经济圈”可以扩展深圳辐射范围,还可以通过经济圈的建设打破行政壁垒,以经济发展规律来组织城市发展空间。”

  2018年深圳楼市大事件盘点

  2018年3月26日

  深圳住建局出台了棚改新政意见稿,意见稿中产权调换标准可按套内建筑面积1︰1或者不超过建筑面积1︰1.2的比例确定。对提出不合理要求的钉子户可依法征收。

  2018年3月28日

  深圳“三价合一”新政出炉。“三价合一”,即网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)和实际成交价保持一致。

  2018年4月23日

  深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议召开。大会透露,在深莞惠经济圈合作机制上,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。

  2018年5月17日

  深圳出台棚改新政,新政明确旧改范围、明确补偿标准,对于钉子户,区政府依法征收、政府主导,棚改住宅只有回迁房+人才保障房,没有商品房和确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。

  2018年5月30日

  深圳限价后首个政府监管公开摇号的项目——双玺时光道,正式启动公证摇号的开盘方式,采取缴纳意向金参与抽签的销售方式。据悉,500万诚意金的客户达到666个号,中签率25%。

  2018年6月5日

  深圳市住房和建设局发布 “二次房改”政策,政策提出,未来深圳商品住房占40%,其余是人才房、安居房、公共租赁房,各占20%。2018年至2035年,深圳市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018—2020年建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

  2018年7月31日

  深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知从企业购房、商务公寓销售、房产转让以及离婚买房四个方面进行了限制,深圳楼市调控加码。

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  2018年9月28日、29日

  万科在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上打出“活下去”的字样。万科集团董事会主席郁亮称,把“活下去”作为基本要求,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。

  2018年10月23日

  东莞塘厦一宗占地3.9万平方米的商住地被深圳人才安居集团以总价18.84亿元竞得。业内人士普遍认为这是深圳保障房落地东莞的标志。

  2018年11月5日

  深圳市规土委发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),该文件针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。此外,该文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

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